Conheça as novas regras para financiar a sua casa própria

Desde o dia 1º de novembro deste ano, a Caixa Econômica Federal anunciou mudanças importantes nos novos financiamentos de casas pelo SBPE. SBPE é a sigla para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, um programa de crédito que permite a compra de imóveis residenciais e comerciais. O SBPE é uma alternativa para quem busca financiamento imobiliário com condições atrativas, como a possibilidade parcelar em até 35 anos.

Ocorre que tais mudanças afetam diretamente a solicitação de financiamentos e pagamentos pelo consumidor. Tais medidas ocorreram, principalmente, pela significativa queda de recursos aplicados na poupança.

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Como assim? Entenda. Para oferecer financiamento habitacional a juros mais baixos que o de mercado, a Caixa Econômica capta recursos em algumas fontes mais baratas. Uma delas é a Poupança. Então, quando você coloca o dinheiro na poupança, a rendimentos que muitas vezes nem cobrem a inflação, o banco usa teu recurso para emprestar a juros de 9,72% ao ano, já acima de anos anteriores.

Então, qual motivo das mudanças nas regras de financiamento?

A poupança tem perdido recursos desde 2021, devido à inflação elevada, endividamento das famílias e juros altos. Em 2022, o saldo da poupança foi negativo em R$ 103,237 bilhões, o pior ano da história da poupança.

Até setembro de 2024, a poupança registrou um resgate líquido de R$ 11,239 bilhões e, em agosto de 2024, os saques superaram as captações em R$ 398 milhões. Isso faz com que a Caixa Econômica reduza a oferta de financiamentos pela falta de recursos que permitam o financiamento a longo prazo com juros menores.

Enfim, mas o que mudou a partir de 1º de novembro?

A partir de 1º de novembro, os mutuários que financiarem imóveis pela Caixa Econômica Federal terão de pagar entrada maior e financiar um percentual mais baixo do imóvel.

Para quem financiar imóvel pelo sistema de amortização constante (SAC), em que a prestação cai ao longo do tempo, a entrada subirá de 20% para 30% do valor do imóvel. Pelo sistema Price, com parcelas fixas, o valor aumentará de 30% para 50%. A Caixa só liberará o crédito a quem não tiver outro financiamento habitacional ativo com o banco.

O valor máximo de avaliação dos imóveis pelo SBPE será limitado a R$ 1,5 milhão em todas as modalidades do sistema. Atualmente, o crédito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com juros mais baixos, é restrito a imóveis de R$ 1,5 milhão, mas as linhas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não têm teto de valor do imóvel.

Veja os exemplos abaixo.

Modelo SAC

Modelo atual: se um imóvel vale R$ 800 mil, a Caixa financia até R$ 640 mil (80%). Nesse caso, o mutuário paga 20% do valor do imóvel como entrada, ou seja, R$ 160 mil.

Novo modelo: a partir de novembro, o mesmo imóvel de R$ 800 mil terá até R$ 560 mil (70%) financiados pela Caixa. Os outros 30%, por sua vez, ficam a cargo do tomador (R$ 240 mil).

Modelo Price

Modelo atual: se um imóvel vale R$ 800 mil, a Caixa financia até R$ 560 mil (70%). Nesse caso, o mutuário paga 30% do valor do imóvel como entrada, ou seja, R$ 240 mil.

Novo modelo: a partir de novembro, o mesmo imóvel de R$ 800 mil terá até R$ 400 mil (50%) financiados pela Caixa. Os outros 50%, por sua vez, ficam a cargo do tomador (R$ 400 mil).

Tais mudanças tornam estas opções ruins em relação ao mercado? Não, ainda continuam sendo boas opções para quem precisa financiar um imóvel, mas, agora, terá que dispor de valores maiores na entrada.

Por isso, é sempre essencial a avaliação e planejamento para a compra de um imóvel. Vale lembrar, pro fim, que tais mudanças não afetam financiamentos vigentes e não afetam as regras de financiamentos da Minha Casa Minha Vida.

Pensem nisso e até a próxima!

Ana Alves
@anima.consult
emaildaanaalves@yahoo.com.br
Economista, Consultora, Professora e Palestrante